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Plus-values des particuliers

Exonération des plus-values immobilières en faveur du logement social : quid de la réhabilitation lourde ?

Les opérations de réhabilitation lourde des constructions concourant à la production d’immeubles neufs ouvrant droit au bénéfice de l’exonération des plus-values immobilières en faveur du logement social sont définies par décret.

Les contribuables qui cèdent des biens immobiliers bâtis ou non bâtis à un organisme en charge du logement social et assimilé bénéficient d’une exonération de la plus-value réalisée pour les cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2025 (CGI art. 150 U, II.7°).

En contrepartie, le cessionnaire final doit s'engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à construire et à achever des bâtiments d'habitation collectifs, dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, affectés à des logements sociaux (c. constr. et hab. art. L. 831-1, 3°, 5° et 6°), à des logements faisant l’objet d’un bail réel et solidaire (c. constr. et hab. art. L. 255-1), ou, dans les zones de déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (CGI, ann. IV art. 17 D bis), à des logements intermédiaires répondant aux conditions de loyer du dispositif « Loc’avantages », dans un certain délai (10 ans pour les organismes de logements sociaux ou 4 ans pour tout autre cessionnaire).

La construction de logements peut s’accompagner, le cas échéant, de la démolition des constructions existantes suivie d’une reconstruction ou, depuis le 1^er janvier 2024, de leur réhabilitation complète ou encore de leur réhabilitation lourde dans des conditions définies par décret (loi 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 9).

Le décret du 5 septembre 2023 définit les conditions auxquelles la réhabilitation lourde des constructions ouvre droit à l’avantage fiscal. À l’instar de ce qui est prévu en matière de TVA et de taxe foncière en faveur du logement social ou intermédiaire (CGI art. 1384 C bis ; CGI, ann. III art. 315 ter A), constituent une réhabilitation lourde pour le bénéfice de l’exonération de plus-values immobilières, les travaux qui, à leur issue, permettent aux bâtiments d'habitation collectifs (CGI, ann. III art. 41 duovicies-0 H bis) :

La justification du respect des exigences et critères mentionnés ci-dessus est apportée à l'issue des travaux, sur demande de l'administration, par la production des documents mentionnés à l’article 315 ter A, IV.2° de l’annexe III du CGI (DPE justifiant l'atteinte de la classe énergétique A ou B pour les logements situés en métropole, attestation de conformité des installations électriques, certificat de conformité de l'installation de gaz, attestation de respect de la réglementation d'accessibilité, ...).

Ces dispositions s’appliquent depuis le 8 septembre 2025.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières »RF Web 2024-2, § 476

Décret 2025-913 du 5 septembre 2025, JO du 7